2023年2月调研报告-29篇(第6/63页)

二、主要做法

通过不断探索，场南村以知名、地标性项目为核心产业，并做到了全过程对村民"公开、公平、公正"，逐渐发展为以商业与服务业为主的经济模式。

（一）筑巢引凤，探索与"红星美凯龙"合作发展模式

2003年，当时位于原场南村夏家宅生产队地区约80亩的土地是以仓储为主的"闵欣建材市场"，其土地及房屋属性均为"工仓性质"，整个市场的环境脏、乱、差，同时个体经营模式也造成了诸多管理问题。为此，村领导班子审时度势，开拓思路，将该地块进行项目升级。在政府的支持下，通过与国内各

大知名企业进行接触、商谈，并以村民会议的方式公示村民，最终通过了与"红星美凯龙"的合作方案，商场注册大场，实现了税收落地。

2007年4月，"红星美凯龙汶水路商场"正式建成并投入运营，场南村当年新增收入约1500万元，2008年至2015年场南村在该招商引资项目中取得的年均收入每年递增3%左右。2015年底，场南村完成了资产剥离，并实现商业资产的返租。2016年，场南村在该项目中取得收入约3600万元，之后每年以年均4%左右的速度递增。

红星美凯龙项目的成功在于以下两个方面：一方面，该项目所在地紧邻中心城区，交通便利，具有显著的区位优势，为场南村发展大型商业等不动产提供了有利条件，同时因集体土地的属性特殊，项目落地的用地成本降低，而与城市关系的密切也使其能够获得商业发展所需的消费者群体，有利于企业的利润增长，进一步促进了农村集体经济的发展。另一方面，由农业、仓储业、房地产开发业到商业合作项目的发展路径，体现了由第一产业逐渐向第三产业转变的产业转型升级。场南村借助地理位置，发展商业项目，改变了原有农业的产业弱质性和比较收益偏低的特征，也破解了房地产开发内生动力不足的难题， 有利于集体经济的持续健康发展。

（二）困中求变，创建与"宜家"共同发展模式

现"宝山宜家商场"和"诺诚M7--山海商业大厦"原为场南村沈家楼生产队地区，地面建筑主要以部分民宅与仓储为主。在有了与"红星集团"的合作经验之后，村领导班子也拟将该地块打造成一流的商业项目。在适应政策变化的努力下，最终在项目的引进上与"宜家"达成一致，即由场南村将该地块净地交土地储备中心储备后，由土地储备中心将该地块分为A、B两个地块，其中，A地块由"宜家"在大场镇单独注册"宝山宜家"，最终形成宝山宜家商场， 年落地各项税收约6000万元，折合财政约1800万元。B地块最终形成"山海商业大厦"，资产归属场南村山海集团，建筑面积约27000平方米。"山海商业大厦" 建成后，为了确保集体资产收益持续、稳定，场南村引进了上海海邑投资管理有限公司作为专业的管理团队，以现代化商务楼的标准进行统一设计改造后对外招商，确保了集体资产持续、稳定的收益和收缴率。

宜家项目的成功，是在已有经验的基础上，进一步发挥区位优势、成功实现产业转型升级的典型案例。但不同的是，在宜家项目中，场南村引入了具有管理技术优势的团队，既使得商业项目能够根据政策与市场的变化及时做出调

整，也相对减轻了集体经济在收入预期上的压力。

（三）整合区域资源，创建与"沪仑"联动发展模式

原场南刀片厂废弃的旧厂房和办公用房占地面积约21亩，该企业于2011年停产清算后，旧厂房和办公用房长期空置，不仅影响了村集体经济发展，而且与周边商业环境并不匹配。村领导班子对此高度重视，在如实汇报上级部门后， 积极引进了上海沪仑汽车销售服务有限公司，将该地块功能调整为汽车展示、维修、售后服务等。沪仑的注册使得场南村每年获得租金近200万，同时依托周边商业体发展的带动效应，既提升了存量工业用地的产出效率，又改善了区域城市形态和功能，有利于提高商业环境的整体匹配度。

（四）解决遗留问题，村民和经济组织共享发展成果

首先，针对部分集体资产产权结构不完整、价值评估不完整的情况，场南村重新启动产权制度改革与资产量化工作，并通过省级单位将资产与负债的全部二三级科目公示给村民，如此一来，集体资产得以量化到集体经济组织的每一位成员。与此同时，场南村通过实施分红制度，做到发展成果由集体经济组织和村民共享，2020年成员分配总额为1008.79万元，人均分红达5102.63元， 2021年成员分配总额为1109.67万元，人均分红达6080.38元。

其次，针对集体经济中的非集体成分，考虑到其"人数少、比重大"的特点，场南村先后召开20多场座谈会，处理非集体经济成员的资产量化等问题。此外，场南村还处置了历史投资失败的项目，同时于2019年底全面取消"二房东"，整治了商业门面乱象。

场南村通过处理历史遗留问题，逐渐减轻集体经济发展中的经济负担，并且重新启动产权制度改革与资产量化工作，实施分红制度，将发展成果惠及每一位村民群众。

三、经验启示

场南村充分发挥区位优势、进一步巩固农村集体产权制度改革成果，初步形成了一条具有场南特色的集体经济转型发展之路。

（一）坚持党建引领，巩固发展集体经济

场南村始终坚持党建引领，秉承"一切为了老百姓"的发展理念与"公平、公开、公正、透明"的基本原则，从维护村民的切身利益出发，坚定巩固发展农村集体经济。

（二）发挥区位优势，推动产业转型升级

场南村把握发展机遇，充分发挥区位优势，积极探索产业转型升级的新模式。通过引进知名企业，构建地标性建筑--"红星美凯龙"和"宝山宜家"。同时推进实现税收落地，进一步促进集体经济可持续发展。

（三）解决遗留问题，发展成果惠及村民

场南村注重解决历史遗留问题，构建发展新模式，实现互利共赢，并始终坚持以人民为中心，将发展成果惠及村民群众，在2019年底完成产权制度改革后，其集体资产得以量化到集体经济组织中的每一位成员。

四、后续发展路径

（一）现阶段存在的主要问题