关于区物业问题管理的调查与思考

关于区物业问题管理的调查与思考

2022以来,根据全区接诉即办统计显示，涉及物业管理方面的各类问题，占到投诉总量的三分之一以上，物业管理是社会治理的热点、难点和痛点。按照推进全区街道工作落实和深化"街乡吹哨、部门报到"任务要求，我组织区专班通过走访、座谈方式就此专项问题开展了调研，旨在深入了解当前物业管理中的突出问题，为解决群众身边的操心事、烦心事、揪心事探索路径。

一、基本情况

本次调研自2022年5月下旬开始为期两周，针对不同社区类型和社会治理特点选取了四个社区，分别是XX街道德露苑社区（商品房社区）、XX镇润西山社区（保障房社区）、XX街道桥东街社区（房改房社区）、大峪街道峪园社区（无物业老旧小区），主要采取社区入户走访和居委会干部、居民代表、物业管理企业、行业管理部门参加的座谈会等形式，收集各方意见近百条。

二、存在问题和分析

1. 主体问题

主体包括监督管理主体和责任主体。

目前我区物业管理主体为区住房城乡建设委，以行业管理者身份出现，人员力量薄弱，监管无法到位，想管也管不过来，而属地街镇和社区，在行政职责缺位的前提下，想管却管不了，更多是的协调工作。

责任主体的问题更加复杂，比如与物业管理企业签订服务合同的甲方应该是谁，按说应该是由业主大会推举的业主委员会这一民间组织，但实际上因受各种限制，业委会往往难产，很多地方签约甲方的是基层行政组织。行政组织作为甲方出现，属于合同利益方，从执法授权角度也会受限制。

2. 物业管理服务模式问题

小区情况千差万别，除去上述四个类型社区外，还有小产权社区、行业产权管理社区（家属大院）等等，不同类型的社区对物业服务的需求不同，管理模式和收费模式也会大相径庭，呈现一种多元化趋势，单一行业管理和服务模式根本无法满足。

3. 物业服务企业自律自管问题

部分企业单纯追求利润，无服务素质和行业底线，在缺乏监管的情况下，本末倒置，不履行服务责任，反而变成社区里的土霸王。

4. 群众理念问题

因为城市开发建设农民转居上楼或者原有产权管理模式（家属大院类型）等原因，群众对物业服务管理的认识还不足。比如认为这种服务就是政府的事儿，我是老百姓，政府领导是父母官，我是政府的孩子，你政府必须管我，其实作为住户，他才是业主，物业服务首先是你自己的事儿，不能全部等靠要；再有关于物业收费的问题，觉得凭什么我还得交钱啊？不交钱，最后出现不缴费-服务不足-更不愿缴费-没服务的恶性循环，这些都需要逐步引导解决。

5. 公共设施管理问题

这里所谓公共设施，是指市政主管线到业主进门入户之间的公共设施，因为产权、使用年限、管理水平和资金等各种原因，造成多种管理问题，也是接诉即办有关公共设施中反应最多、解决最难和最复杂的问题。

三、解决思路

一是提高思想站位。要从落实首都"四个服务"和践行以人民为中心，深化全区街道管理体制改革，以首善标准加强新时代街道工作的高度，认真抓好工作。物业问题涉及方方面面，难点较多，要充分认识到工作的紧迫性、重要性，始终把人民群众的安居乐业、安危冷暖放在心上，时刻把群众的困难和诉求记在心里。

二是坚持党建引领，建立新型物业管理关系。物业管理的组织必须在党组织的领导下才能真正发挥作用，党建引领是关键，是政治保障。党建引领不是被动的，而是主动地推动、组织过程。在涉及群众利益的重大问题上，要把握好方向。

三是转变观念，物业管理要从行业管理到社会治理转变。要把物业管理纳入社区治理，花钱买服务，公开买服务，业主来做主，物业关系合理协商，行业指导。管理工作关键是由社区党组织把关，街道办事处统筹，建立起民主运行机制。不同小区物业管理的重点难点不同，要分类实施，对症下药。物业企业存在小散乱问题，要推广物业联盟，或推进物业企业重组，从而提高效率，加强行业自律。

四、试点改革方案

（一）党建引领物业管理试点

按照落实"吹哨报到"任务中关于党建引领物业企业和业主委员会参与社会治理试点工作要求，结合社区实际，继续深化试点工作。按照全市《关于党建引领物业服务企业和业主委员会建设的指导意见》和我区相关实施细则，继续推动建立党建引领的长效机制。

（二）赋权街道试点

结合街乡综合机构改革，充分发挥"街乡吹哨，部门报到"工作机制，在以下几个方面探索赋权街道，加强街道对物业管理的统筹领导、监督：一是将物业管理的行政执法权下放街道办事处，由街道办事处统筹管理辖区内的物业执法工作，组织综合执法进入小区； 二是街道办事处承担原由区住房城乡建设委承担的物业项目备案工作，便于及时掌握小区物业服务情况；三是赋权街道办事处开展物业服务企业和业主委员会履责尽职情况进行督查考核。

（三）老旧小区综合治理及长效机制试点

开展老旧小区综合整治试点，统筹考虑老旧小区改造与同步引入物业管理，在进行老旧小区上下水改造的同时，由街道社区牵头，建立多方参与的议事平台，充分发挥居民自治的作用，依据居民意愿选择物业管理模式，树立物业服务付费意识，老旧小区改造后建立长效管理机制。

（四）业主委员会和物业管理委员会成立和管理试点

结合业主的意愿，组织成立业主委员会或物业管理委员会。由属地街道和社区，试点双报到党员担任业主委员会委员或主任，推动居委会与业主委员会成员交叉任职。加强对业主委员会的领导，街道社区党组织要对业主委员会议题进行审核、表决过程进行监督，指导业主委员会对表决结果各项工作的落实。推广使用业主APP,推进召开业主大会、选举业主委员会，实现街道社区党组织领导下的业主自治。成立物业管理委员会而没有成立业主委员会的小区，物业管理委员会可以代行业主委员会的职责。

（五）分类施策物业管理服务模式试点

结合已经开展的老旧小区物业管理试点工作，研究推行不同类型、不同需求的小区物业管理服务，并采取与之相适应的物业管理模式及收费方式。小区可以委托专业化的物业企业进行管理；也可以根据需求，引入保安、保洁、绿化、设施设备管理、停车等"菜单式"管理模式。也可以采取委托其他管理人进行管理或业主自我管理的模式，在推进过程中可采用"先尝后买"、"先单项引进再多种服务"等多种方式建立老旧小区的物业管理模式，满足群众对宜居社区建设的多元化需求。