关于问题楼盘化解工作的调研报告

关于问题楼盘化解工作的调研报告

2016年之前，房地产行业快速发展，一路高歌猛进，促进了经济的快速发展。但近年来，房地产行业出现增速放缓现象，行业整体利润成下行趋势，可见行业规模已过谷峰，后续大概率慢慢往下掉。随着"蛋糕"越来越小，"问题楼盘"也应声而起。

一、问题楼盘的概念

"问题楼盘"是指在国有建设用地上的商品房、房改房、经济适用房、单位自建（集资房）等各类住房，因各种原因，造成长期停工、迟迟不能交工、购房人或返迁人员长期无法入住、或房屋交工入住后长期无法办理产权证等历史遗留问题的楼盘。

二、问题楼盘的现状

XX办事处共X个"问题楼盘"项目。从开发性质上分：X个项目为企业开发，X个项目为单位集资建房。从住户规模上分：X个项目超过了XXX户，X个项目小于XXX户。从问题楼盘产生时间节点上分：X个项目发生于2020年前，X个项目发生于2020年之后。X个项目共涉及XX栋楼，涵盖XXXX多户居民XXXX余名群众。由于群众反映较为强烈，具有重大风险隐患，严重影响社会稳定。

三、问题楼盘的形成原因

"问题楼盘"的形成，既有企业管理不善、违法违规建设的问题，也有政府部门监管不到位的问题，具体形成原因主要有以下7个方面：一是由于开发企业资金链断裂造成一部分楼盘"烂尾"。二是各级政府片面追求经济效益和城市形象，在特定的时期违背工程建设基本程序，允许建设单位边申请、边审批、边施工，甚至未批先建；但在后期补办国土、规划、建设、消防等手续时一旦与国家"刚性"规定相违背，就会出现行政审批链断裂，最终影响到群众办理不动产登记。三是由于城市总规调整，导致一些项目手续无法办理。四是政府部门在行政审批程序上"互为前置"，致使一些项目手续办理停滞，最终影响到群众办理不动产登记，导致问题楼盘的浮现。五是建设企业经营过程中由于债券、债务等经济纠纷引起涉法涉诉案件，导致楼盘被法院查封，难以解封。六是部分建设企业违法建设，批少建多；或者由于资金问题欠缴税费、土地出让金，导致项目手续无法办理。七是部分局委或破产企业在建设时，未考虑后期办证事宜，导致项目无法办证。

四、化解问题楼盘的主要做法

X月份以来，为妥善解决好辖区群众急难愁盼的"问题楼盘"，同时为了维护社会和谐稳定大局，办事处在市委市政府的正确领导下，在区委区政府的正确指导下，在各级局委机关单位的共同协助下，全面开展了"问题楼盘"的化解工作。

（一）成立专班，强化领导。市委、市政府正确指导各级辖区政府和局委单位，认真贯彻"以人民为中心"的发展思想，始终带着感情、带着责任、带着政策做好化解问题楼盘工作。按照"一个案件、一名领导、一个专班、一套方案"的工作要求，处级领导干部是各项目的总包案领导，辖区办事处、局委单位一把手是各项目的包案领导，各办事处、局委的科级干部是具体项目的负责人，抽调业务骨干成立工作专班，为"问题楼盘"的化解工作提供有力保障。同时，包案处级领导定期开展会商会审，指导工作思路，做好跟踪督办。

（二）建立机制，分类施策。根据不同"问题楼盘"的产生原因，坚持"依法依规、尊重历史，实事求是"的工作原则，理清化解思路，主要从三个方面分类施策逐一化解：一是办证类，探寻不能办理不动产证的具体困境，针对困难打通办证路径。二是配套设施不完善类，查找项目哪种设施不完善，根据实际完成配套设施建设。三是烂尾楼，剖析楼盘烂尾的深层次原因，梳理化解思路，提高化解效率。

（三）"证缴分离"，全面化解。"问题楼盘"都存在着一些现实矛盾问题，按照上级提出的"证缴分离"的处置思路，全面开展各楼盘的证件办理、缴费分离的化解工作。办事处工作专班积极与区质监站、区住建局对接，全力推进质量安全检测和消防评定工作；主动与市不动产登记中心沟通，扎实推进不动产首次登记工作，同时指导各项目按市住建局要求办理现房销售备案的相关手续；加强与上级专班的交流，拟定化解请示和交办清单，为后期相关职能部门依法依规、依政策依事实理清各种费用金额和收缴工作夯实基础。"证缴分离"既最大限度地维护广大人民群众的合法权益，又做到依法依规、不留隐患。

五、延伸思考

历史遗留问题要站在历史的角度来解决。问题是一定时代和社会环境的产物，它不是凭空产生的，也不是从来就有的，那么面临的问题必然带有一定历史时期的性质和特点。对于问题的处理，我们要坚持深入调查研究，并且在调研中用历史的眼光认真审视，梳理总结、把准症结、对症下药，真正回到当时场景、站在当时角度、依照当时政策法规解决。结合"问题楼盘"这一难啃的骨头，尤其是那些无法按照现行法律规定化解的"硬骨头"，要继续使用"老标准、老政策"妥善解决，逐步化解。要解决面临的种种问题，必须把问题放在不断发展的历史进程中来分析，用改革的思路、发展的办法去认识、去解决：

一是创新制度，出台指导意见。印发出台《问题楼盘分类化解处置指导意见》，该指导意见是切合实际的、规范科学的，通过该意见实现了制度创新、明确职责分工、建立联动机制。坚持属地管理，落实主体责任，积极协调国土、规划、住建、消防、人防等职能部门，确保把工作做扎实、做到位，把老百姓遇到的困难、难题化解掉、处理好。

二是创新方法，实行"证缴分离"。针对购房群众已向指定账户交付完所有费用款项，但因开发企业欠缴税费或建设手续不完善，造成购房群众入住多年却不能登记办证的问题，在遵守法律法规，符合国家有关规定的前提下，将解决人民群众办证问题与追缴企业相关税费、处理企业违法违规行为相分离，优先解决群众办证难问题。切实秉承"为人民服务"原则，及时受理，快速办证，最大限度维护广大人民群众的合法权益。

三是府院联动，追缴应收资金。国土、消防、人防等职能部门根据各自职责，继续督促开发企业和建设单位缴纳土地出让金和相关税费，并全面完善手续。对口头答应交钱，实际未行动的企业，政府联合法院、检察院、公安等政法单位形成合力，要采取强制措施，向企业追缴各种钱款；对耍无赖、拒不配合的企业，要坚决打击，依法依规提起法律诉讼，严防国有资产流失。