推行物业管理市场化之对策

推行物业管理市场化之对策

随着城市房地产市场的日趋成熟，物业管理服务业正逐步走进千家万户。目前，福州市物业管理市场与物业管理市场化程度较高的其它城市相比明显滞缓。要消除阻碍物业管理市场化进程的因素，实现物业管理市场化，即物业管理从管理无序到管理规范；从垄断经营到价格竞争再到人才竞争、质量竞争、品牌竞争等，理性化市场的形成和发展，任重道远。当前推进物业管理市场化的主要对策有：

一、政企分开职责明确

政府的职责就是制定和完善法律、法规，用法律、法规来规定政府、开发商、物业管理企业、业主和业主委员会的责任权力义务等，规范物业管理企业的成立和运作，使物业管理企业按照市场经济规律的要求来正常运行，同时还要强化对有关立法执行情况的有效监督。

物业管理企业必须转变观念，摆正位置，由业主的"领导者、管理者或支配者"转向为接受业主委托，受雇于业主，为业主收好、管好、用好物业管理服务费，同时服务好，维护好业主的物业，方可从中得到合理的报酬。

业主即房屋所有人也要转变观念，变被动接受物业管理为主动推行物业管理，认真履行业主自治的职责，只要条件许可就应立即选举产生业主委员会，为业主自治和有效行使业主自治权力提供组织保障。业主委员会必须是承担法律责任的独立法人或社团组织，履行业主对物业及其公共设施和公用设备维护保养的责任和义务，实现物业保值增值的目的。

二、立法保障业主权益

政府要通过立法来明确业主委员会成立、运作的纲领，对物业管理经营者的行为进行有效规范和约束，以确保业主的合法权益不受侵害。

一要明确新开发住宅区业主委员会尚未成立的，由政府有关主管部门本着考虑业主承担能力原则，从严核定；已经成立业主委员会的，政府有关主管部门通过发布分类收费标准的方法，引导业主委员会合理定价；未经政府有关主管部门批准，物业管理企业无权擅自调整收费标准。

二要明确住宅区内公共设施归全体业主共同所有，物业管理企业代管产生的收入归全体业主所有，可用于充实公共设施和公用设备维修专项资金，也可按分摊比例抵交业主的物业管理服务费。

三要明确物业管理代理制，物业管理企业只能接受业主或业主委员会的委托，为业主收好、管好、用好物业管理服务费和利用住宅内公共设施、公用设备产生的收入，代理业主履行其对物业及其公共设施和公用设备维护保养的责任和义务，实现物业保值增值的目的，物业管理企业从中按比例收取代理服务费，代理服务费按章纳税；利用住宅区内公共设施、公用设备产生的收入，由物业管理经营者代业主委员会纳税，同时明确业主各种缴费收入不属于纳税范畴。

四要明确规定物业管理企业的账目管理，建立健全账目审计、保管、公布制度；严格物业管理企业的银行开户管理，必须以业主委员会的名义在银行设立有利息的专户，一切代管收入必须全部存入该专户，未经业主委员会许可，物业管理企业无权动用该专户资金，违者必须承担法律责任。

五要明确加强房屋售后管理，强制建立公共设施和公用设备的专项维修基金，由业主委员会根据托管物业的管理需要，经业主大会审定后，由物业管理企业据此收集，存入业主委员会名义的银行专户。未经业主委员会许可，物业管理企业不得擅自动用该项资金。

三、规范物业管理市场

首先要健全房地产二、三级市场，健全的房地产二、三级市场，能激活物业流通，促使业主关心自己物业保值，从而转变观念，接受物业管理市场化的观念，自觉履行对其所拥有的物业及附属设施设备周围环境绿化、卫生、治安、维护、修缮和整治的义务，确保物业的完好增值。

其次要培育能适应不同消费需求的物业管理市场，形成既可提供低档次非专业化服务，又可提供一般房屋修缮、清洁卫生、园林绿化、安全保卫专业化服务体系。物业市场以住宅区为切入口，逐步向写字楼、工业区、商场、农村、学校、车站等各类物业延伸和拓展。

再则要重视引入和保护竞争机制，增加物业管理市场的活力，使业主享受到优质的服务并合理支付物业管理企业的报酬。一方面要尽快改革现行谁开发谁管理和谁主管谁管理的不符合市场规律的垄断经营方式，大力推行业主委托或市场招标选择物业管理企业的运作方法。另一方面积极推行物业管理企业"准入"制度，放宽企业资质管理，允许并鼓励更多的企业从事物业管理，允许跨区经营，使物业管理企业在竞争中规范自己的经营行为，实现优胜劣汰的目的。