玉林市2019年1-2月房地产市场经济运行分析报告
玉林市2019年1-2月房地产市场经济运行分析报告
今年以来，玉林市认真贯彻落实中央和自治区房地产宏观调控政策，坚持"房子是用来住的，不是用来炒的"准确定位，加强房地产市场监管,总体保持了我市房地产市场平稳运行。
一、全市2019年1-2月房地产市场的基本情况
2019年1-2月，全市房地产市场持续平稳健康发展，呈现全市完成投资、商品房施工面积、新开工面积、批准预售面积、销售面积、平均销售价格同比均稳步上升的发展态势。具体表现为：
（一）开发投资保持增长势头，对经济发展贡献增大。1-2月，全市完成房地产开发投资26.13亿元（该数据未包含保障性住房），同比增长16.46%。
（二）开发建设态势良好。1-2月全市商品房施工面积1633.77万平方米，同比增长11.33%（其中，商品房新开工面积121.84万平方米，同比增长119.86%）。全市商品房竣工面积56.53万平方米，同比下降7.55%。
（三）商品房供销两旺。1-2月全市新建商品房批准预售面积133.03万平方米，同比增长31.36%（其中新建商品住房批准预售面积120.76万平方米，同比增长33.31%）。商品房销售面积53.68万平方米，同比增长6.9%。
（四）商品房销售价格上涨明显。受土地拍卖价格大幅升高及一批精装楼盘高价入市影响，全市商品房销售价位稳中有升。全市商品房平均销售价格5028元/平方米，同比增长12.85%（其中商品住房4826/平方米，同比增长11.67%）。新建商品住宅价格稳中有升，按照反映房价是符合我市居民承受能力的。
（五）去库存取得实效。随着房地产市场行情向好以及我市通过购房补贴等方式化解库存，全市房地产库存数量持续下降，房地产的库存规模逐步降到合理水平。截至2月底，全市商品房存量面积491.33万平方米，消化周期为11.61个月（其中，商品住房存量面积424.26万平方米，消化周期为10.08个月；非住宅商品房存量面积67.11万平方米，消化周期为20.96个月）。
二、开展第一季度"开门红"工作情况
为实现2019年我市第一季度房地产业经济增长开好局、起好步，实现"开门红"，我们成立了玉林市住建委房地产发展调研服务活动工作领导小组。在2月13日，我局向各县（市、区）及各房地产开发企业下发了《关于开展玉林市房地产发展调研服务活动的通知》，并向市国土局等有关部门发出了《关于请大力支持配合做好玉林市房地产发展调研服务活动的函》。2月18日，我局制订了《关于开展玉林市房地产发展调研服务活动的工作方案》，同时我局已把调研工作方案上报市人民政府。
从2019年2月初起，由市住建局牵头，在全市开展了房地产发展调研服务活动。2月25日-26日，我局组织调研组赴北流、容县、博白县开展了房地产发展实地调研，并实地到房地产开发楼盘走访调研和听取开发企业意见。本次调研活动以"玉林房地产市场如何实现稳地价稳房价稳预期"为主题，深入行业协会、各类在建楼盘、房开公司，采取召开座谈会、问卷调查、实地考察、研讨咨询等形式进行了深入的调查研究。目前房地产发展调研报告已经报送市政府。
三、当前房地产市场存在的问题
（一）通过调研发现，全市房地产业发展健康平稳，但由于经济社会各种因素影响，我市房地产市场仍然存在以下问题：一是从2018年第四季度开始，市民购房热情减缓，销售面积有所下降。二是开发商拿地热情下降，去年商住用地供应仅251公顷，比2017年增长了3.8%。三是房地产信贷指标不足，销售资金长时间不到位，造成开发商资金回笼困难，也是无资金拿地的原因。四是土地不干净，供地后仍有征拆任务未完成，造成项目无法开工。五是部分已供土地周边的市政设施不配套（水、电、路不通），造成项目无法开工或开工建设后销售不理想。六是我市大部分的建筑企业资质低，对外招业务难度大，建筑业产值增长乏力。
（二）房地产发展大环境艰难，房开企业等待观望情绪渐浓。据本次调研及行业协会收集的情况反映，当前房开企业存在融资放贷难、净地交付难、市政配套难、供电配套难、供水供气开户贵、市场不公平竞争、消防验收难等"七难"问题。初步统计，玉林城区有近十宗已经办理土地证的开发用地仍存在征拆问题未能开发使用，占地面积约1975亩；供电排水道路等市政配套不到位，影响到楼盘的销售和购房户的正常使用；房开企业的资金流比较紧张，投资商信心下降，对一般的商住土地竞拍不敢轻易参与，楼市下行压力增大，可能导致市场需求萎缩。
（三）房地产市场日常联合监管机制尚未健全。房地产市场监管涉及土地管理、规划管理、建设管理、资金管理、经营管理、产权办理等多个环节和部门，但目前部门间相互协同的工作机制还不健全，没有形成合力，给房地产市场监管带来困难。
（三）房地产开发历史遗留问题多。个别开发企业，重前期建设和销售、轻后期服务和物业管理。少部分企业诚信缺失，造成的建筑安全隐患和购房户权益受损问题，影响社会稳定。
四、下一步工作措施
下一步，我局将继续严格按照上级决策部署，以稳地价稳房价稳预期的"三稳"主基调统揽全市房地产市场，坚持分类调控，落实主体责任，确保2019年全市房地产市场总体平稳健康发展。
（一）创新监管思路，强化专项治理。一是加强规划管理。严格督促开发企业按规划落实好小区的公共设施配套建设，加强开发项目的跟踪监管。二是加强资质管理。对未取得资质证书和超越资质等级的企业，坚决不允许从事房地产开发经营活动。三是加强预售管理。不符合预售要求的项目坚决不开口子、不打折扣，一律不予发放预售许可证书。四是加强合同管理，确保合同条款的公正性和严肃性。
（二）以建立诚信系统为重点，完善配套监管措施。争取在2019年上半年建立《玉林市房地产行业诚信系统》，将出台《玉林市房地产行业信用信息管理办法》、《玉林市新建商品房预售资金监管办法》。建立失信主体"黑名单"制度，对被依法查处的房地产企业和从业人员名单向社会公开，发布风险提示，严查严管房地产领域违法违规行为。
（三）大力扶持企业，优化营商环境。减少报审环节，缩短审批时限。重点抓好几方面：一是改串联审批为并联审批，简化办理流程，提高审批工作水平。二是建立平台，抓好网上审批。三是创新信息化管理，实现信息共享。加快信息化建设，借助信息化大幅提升房地产行业管理水平。
（四）要加大土地储备统一管理力度。确保住宅等用地有序供应，严格落实"净地"要求，做到"熟地"出让，确保房地产开发企业竞得土地后顺利进场实施建设，按期竣工投放市场。