调研报告：特色商业街区建设

关于特色商业街区建设的调研报告

特色商业街区是城市商业网络体系的重要组成部分，是拉动消费、推动城市经济发展的有效载体。市委政研室对我市特色商业街区建设情况进行了调研，并到长沙、苏州、无锡等地考察学习特色商业街区建设经验，结合实际提出了工作建议。

一、我市特色商业街区基本情况

近年来，我市把推动特色商业街区建设作为促进消费提质扩容的重要抓手，加快推动老街区改造升级、新街区规划建设，不断完善服务功能、优化消费环境，打造了一批高品质特色商业街区。全市现有特色商业街区*个。一批特色商业街区通过丰富经营业态、打造消费场景、策划商业活动等，吸引了众多年轻人和外来游客，成为热门打卡地。今年以来，*古城、*、*接待游客量分别达到*万、*万、*万人次，*古城被抖音大数据平台评为"第一热门汉服打卡地"。同时，我们也发现特色商业街区建设中还存在一些问题。

（一）规划布局不够科学。我市特色商业街区规划建设以县区为主，市级层面尚未出台专门的指导性文件。由于缺乏统筹谋划，一些特色商业街区分布较为散乱、联动发展不足，导致聚客能力弱、游客滞留时间短，消费还停留在"点"或"线"上，没有形成"面"上消费。比如，有的商业街区虽自身人气火爆，但在规划中并未与周边商圈一体考虑，导致发展受制于空间，客流量明显超出其承载能力，消费者体验感下降，也未能产生良好溢出效应。比如，有的商业街区周边2公里内有多个著名景点，完全具备系统打造特色商业片区的条件，但目前因为缺乏整体规划，没有很好地形成联动发展和规模效应，造成游客流动不畅、街区冷热不均，辐射带动作用发挥不充分。

（二）文化特色彰显不足。我市正按照"老城区瀍河区明清风、西工区民国风、涧西区苏援风、洛龙区新唐风"的思路，着力打造不同文化风格的特色商业街区。但目前特色商业街区文化氛围还不够浓厚，文化特色还不够突出，有分量有影响的文化IP较少。一是外观风貌缺乏文化特色。部分特色商业街区的建筑风格与所在地区的整体风貌不协调，或风格特色不明显，识别度不高。比如，有的商业街区在打造建筑风格时，未考虑自身历史文化，盲目跟风，导致缺乏牢固的历史文化根基，没有突出其所在区域独特文化，代表性不够强。比如，有的商业街区规划按照新式古风打造，但实际建筑风格现代元素多、历史文化元素少，文化特色不鲜明。二是文化内涵挖掘不够。部分特色商业街区具有深厚的文化底蕴和优质的文化资源，但传承历史文脉、挖掘独特文化内涵能力水平较低，文化资源没有得到充分利用。比如，有的商业街区虽在众多典籍和诗词中出现，但目前除了设置具有代表性的雕像外，在场景打造和业态植入上均缺乏对文化内涵的深入挖掘，文化气息不浓厚。三是文化活动策划不多。策划推出有看点、受追捧的创意互动、沉浸体验文化活动不多，文化活动策划缺乏系统性，持续创新、组合出拳不足，导致有热度的文化活动昙花一现，未形成引流效应。比如，有的商业街区曾在开街之初推出过吸引年轻人的互动演艺活动，但后续基本没有组织过特色文化活动，持续引流效果不明显。

（三）业态结构不合理。我市部分特色商业街区还存在业态陈旧、产品同质化等问题，不能满足顾客日益多元的消费需求。一是业态相对传统。多数特色商业街区还是以传统小吃、大众化工艺消费品售卖等传统业态为主，年轻人喜欢的体验式、沉浸式、互动式消费新业态引入不足。比如，有的老商业街以鲜花饼、不翻汤、字画等传统业态居多，可感知、可参与的情景式体验类消费业态偏少，对年轻人吸引力不强。二是业态不够多元。部分特色商业街区的业态比例设置不够科学，特别是在体量较小的街区中布局大量同类业态，一定程度上挤占了其它业态空间，影响街区的多元化发展。比如，有的商业街区在一层不足300米的范围内，集聚了6家奶茶店，其他消费业态相对较少。三是业态档次偏低。部分特色商业街区开街时间长，业态更新调整和优化升级不足，业态呈现低端化，难以满足年轻人高品质消费需求。比如，有些曾经繁华的商业街区，近些年逐渐衰落，虽然新引入了一些电竞等潮玩业态，但绝大多数为档次偏低的服装店和餐饮店，缺乏首店、轻奢等年轻人喜爱的店铺，与新兴商业街区相比缺乏竞争力。

（四）管理运营不专业。我市特色商业街区引入的专业运营商少，由专业运营商运营的街区不足20%，由属地进行行政化管理的街区占比超80%。从调研情况看，发展较好的*古城、*等特色商业街区，均由专业的运营团队负责统一规划设计、招商引资、管理服务。相较而言，由所在街道管理的商业街区，由于人员力量不足、运营水平有限，大多数只提供必要的物业管理，没有实质性运营。比如，有的商业街区没有专业运营主体进行统一管理运营，街区店铺由商户自发经营，由所在地负责日常的卫生、秩序管理，在街区风貌、商业业态、消费生态等方面仍有较大提升空间。

（五）配套设施不完善。随着部分特色商业街区的快速发展，逐渐暴露出一些配套设施不完善的问题。一是道路交通不便。部分街区周边道路设计不合理，机动车道窄，导致高峰时段交通拥挤阻塞，人行道被占用、步行安全空间不足。二是停车位紧缺。大部分街区内部停车场地、周边停车位严重不足，停车难、停车乱现象较为普遍。三是卫生设施不足。部分街区公共卫生间、垃圾桶等卫生设施配备规模小、数量少、距离远，无法满足游客需求，影响游客体验。比如，有的商业街区人气火爆，但游客集散空间仅为规范要求的1/3左右，极易导致街区内部及周边的交通拥堵；可有效利用的停车资源远远满足不了实际需求；街区内公共卫生间仅有5个，不仅数量少，而且有的指示牌标注不清、指向距离不准，给游客带来不便。

二、外地经验

聚焦我市特色商业街区建设存在的问题，我们梳理了外地的一些经验做法，主要有以下五个方面。

（一）科学规划布局，推进片区化发展。强化规划引领，通过出台街区建设改造的政策文件等，推动街区由条形向块状转变，不断拓展街区发展空间和辐射范围。上海市针对南京路步行街人流量巨大、交通组织压力大、无法满足市民和游客需求的问题，研究制定《南京路步行街详细规划（2021年）》，对南京路步行街开展东拓、西融、北转、南联四大工程，推动南京路步行街与外滩联动发展，实现了"衔接一滩一路，从街道到街区"的转变，更好满足群众"一站式消费"需求。北京市出台《促进商业步行街高质量发展的指导意见》，提出将商业步行街的主街与辅街有机联通，对商业步行街及其周边商业载体进行统筹谋划、一体升级，加快构建高端与大众齐备、主题与特色突出、传统与现代兼具的多元化商业生态圈。

（二）深挖文化内涵，凸显街区特色。注重挖掘代表城市形象的文化符号，找准"文化"与"经济"、"传承"与"创新"的契合点，将文化元素融入街区建设，打造了一批独具人文历史气息的特色街区。长沙市白果园历史文化街区在保留街巷原始风貌的基础上，深入挖掘区内湖南和平解放史事陈列馆、长沙剧院、苏家巷36号公馆、湘江评论印刷处旧址、丰泉古井等历史文化资源，着力打造与之配套的人文景观，营造浓厚的文化氛围，展现了老长沙的特有风貌。苏州市山塘街注重用文化内涵提升影响力，依托保存完好的明清古建筑群展现独特的建筑风格，同时将昆曲、评弹、苏绣等非遗项目融入其中，全年不间断举办特色文化节庆活动，成为"吴文化的窗口"，以浓郁的江南文化底蕴吸引大量游客。佛山市岭南新天地在街区改造过程中以工匠精神对片区内原有历史建筑进行修复，仔细琢磨建筑的历史故事，溯源沉淀其中的人文内核，为其注入符合建筑原有文化底蕴与人文气息的新内容，让人们更好感受岭南文化的魅力。

（三）顺应青年消费需求，丰富提升商业业态。聚焦青年群体个性化、多元化的消费需求，通过引入、培育多种新业态，打造满足年轻消费者不同层次需求的综合性生活社交场所。贵州市青云市集在巩固餐饮、文创和娱乐业态的基础上，紧抓消费新趋势，围绕"咖啡、茶室、宠物、潮玩"，引入一批极具格调的人气小店、颜值小店和景观店铺，推出"青云小雅馆"、"公路酒馆"等小而美的主题业态项目，增加香薰、手作、杂货铺等网红文创品类，打造"老贵阳、新潮流"的生活方式，成为年轻人集聚的网红打卡地。南京市夫子庙为加快业态升级，根据街区规划定位，按照"应该保留、可以保留、必须迁出"三种业态类型，对街区400余家企业进行了梳理归类，对应该保留类给予扶持，对可以保留类动态调整，对必须迁出类淘汰清退，并积极引入电影博物馆、汉服体验馆等情景式门店，有效促进了业态结构的优化。

（四）加强政企合作，创新运营模式。注重专业化运营，成立或引进专业团队（企业），统筹推进街区的招商、管理、策划等，取得了良好效果。成都市采取"政府主导，企业运营，民众参与"的模式，对宽窄巷子历史文化街区进行改造提升，由政府主导街区发展方向，确立项目改造定位以及综合管理；企业进行市场经营，负责宽窄巷子的投资、运营、招商、管理等；民众负责具体经营，并可根据自身业态和资源进行文化创新。通过三方合作，优势互补，宽窄巷子项目取得了巨大的成功，被商务部确认为首批"全国示范步行街"。广州市采取BOT（建设-经营-转让）模式，对永庆坊街区进行微改造，政府负责拆迁和安置、拥有房屋和土地所有权，引入企业负责改造、建设和运营，15年运营期满后交回政府，实现了多方共赢，成为享誉全国的商业文化新地标。西安市采取"项目+IP"的双合资公司合作模式，对长安十二时辰主题街区进行整体开发运营，即由陕西文旅公司与餐饮专业运营团队永兴坊成立公司负责街区开发运营，与影视IP方娱跃文化成立公司负责街区IP开发拓展，有效发挥了平台公司、运营团队、影视公司的资源整合、策划运营、IP推广的优势，深度还原盛唐市井生活，成功火爆出圈。

（五）整合多方资源，优化服务配套。注重整合资源，在"硬件"、"软件"两个方面不断优化服务配套，不断提升游客体验。无锡市统筹交通、城管等部门，将九里仓等特色商业街区中线道路改为步行道路，有效解决了街区内道路拥堵、停车无序等问题。北京市着力整合特色商业街区范围内停车场资源，配套停车位每100平方米商业建筑面积不少于1个，500米范围内有地铁站或公交站点，每50米有公共休憩设施、分类垃圾箱或设置移动清洁车等，对街区设施建设提出明确标准。苏州市在特色商业街区附近交通站点，开展大客流出行指引，当街区人流趋于饱和时，在交通站点播放限流广播，同时采取部分进出通道只进不出等客流管控措施，有效缓解街区及周边道路的交通拥堵。

三、工作建议

结合先进地区工作经验，对我市特色商业街区建设提出以下工作建议。

（一）在空间规划上注重连街成片。推动商业街区连街成片，是扩大街区辐射范围、提升整体经济效益的有力举措。必须对商业街区进行整体谋划，增强街区与周边的联系，形成集聚效应，推动街区由"线"上消费向"面"上消费转变。一是注重街区与商圈的联动。统筹谋划商业街区与周边商圈，合理配置商业业态和多元消费场景，实现引流与消费的统一，形成互联互通、消费升级的"大街区"。二是注重主街与辅街的联动。对主街与辅街进行一体化规划设计，通过"条块结合""鱼骨布局"，引导主街和辅街之间商业项目错位经营、多元发展，实现风格统一而又功能互补，提升商圈能级、规模和辐射范围。三是注重街区与街区的联动。对于相临近的街区，按照"以大带小、以强带弱"的原则，在物理空间上打通串联，在业态布局上协同融合，满足不同消费群体个性化、多样化消费需求。

（二）在风格塑造上突出文化特色。文化是增强特色商业街区独特性和差异性的必备要素。*拥有老城历史文化街区、西工特色文旅商业街区、涧西工业遗产历史文化街区、洛龙隋唐里坊文化街区等多种类型的街区，要结合不同街区的历史文化特色，分别突出明清风、民国风、苏援风、新唐风等风格，实现差异化发展。一是深挖文化内涵。加强对本地历史事件、历史人物、文物古迹、民间民俗等方面的挖掘阐释，加强对街区文物保护单位、不可移动文物和历史建筑的保护性利用，充分彰显街区文化特色。二是统筹建筑风格。按照"一街区一特色"原则，结合文明城市创建、城市有机更新、市政微改造等，在建筑风格、人文景观的规划设计上，将文化元素融入其中，延续老街区建筑风格和文化脉络。三是策划特色活动。以传统节日、与街区文化相关的特殊时间节点为契机，积极策划具有创意性的沉浸式、互动式特色文化活动，让游客在活动中领略独具特色的文化魅力，不断打造热点话题，做到精准引流、持续引流。

（三）在业态选择上聚焦青年群体。年轻人正在成为文旅消费的主力军。特色商业街区的发展应顺应这一趋势，推出更多契合年轻人喜好的新场景新业态。一是引进培育新业态。深入研究年轻人的消费理念、消费需求，引进主题集市、剧本娱乐、沉浸剧场、网红餐饮、室内运动、萌宠、潮玩等沉浸式和互动式的新业态，最大程度激发年轻人的消费潜力。二是科学调整业态结构。结合街区的定位和目标客群购买能力、需求，精准确定业态准入门槛，建立业态动态调整机制，有序淘汰吸引能力弱的低端业态，补充符合地域特色的优质业态，推动业态结构优化升级，提升街区业态对年轻人的适配性。

（四）在管理服务上强化专业运营。提高运营的专业化水平是增强街区活力、提升街区品味的重要手段。必须强化市场意识，用好市场化手段，不断提升街区的管理服务效能。一是引进专业机构。积极对接招引成熟、专业的街区运营公司，充分发挥其在商业领域的平台资源优势及街区管理运营经验丰富的优势，实现高效规范的管理运营。二是创新合作模式。学习借鉴外地"BOT模式"、"政府+企业+民众"、"项目+IP"等合作模式，结合实际积极探索新的模式，吸引更多有实力的市场主体参与特色商业街区的建设管理。三是强化品牌打造。聚焦街区定位，围绕街区业态、活动等，借助抖音、小红书、快手、美团等互联网平台，加大宣传力度，打造整体品牌形象，提高知名度和美誉度。

（五）在配套建设上营造舒适环境。完善的配套建设是提升服务功能、增强游客体验的实际需要。必须聚焦短板弱项，逐步完善街区内部和周边配套设施，打造舒适、方便的消费环境。一是在交通方面，要通过加大乱停乱放整治力度，规范市民停车行为；通过优化交通组织方式、道路微改造等，优化周边路网和交通设施，提升道路通行效率。二是在停车方面，要因地制宜改造隔离带、侧分带，"见缝插车"新增停车区域；在具备条件的地方，规划建设立体停车场，增加停车位；按照"中心高于外围，长时停车费用高于短时停车"的原则，探索实施停车阶梯性、差异化收费；同时优化设置公交站点，倡导绿色出行。三是在环境卫生方面，要合理增加垃圾箱、卫生间等公共卫生设施，同时定期开展环境卫生集中整治，组织作业人员增加夜间重点时间段的环境卫生巡查清扫，确保市容环境管理常态长效。