XX县“烂尾楼”的调查与思考

XX县"烂尾楼"的调查与思考

房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。近年来，鉴于房地产业关联度高、带动力强，已逐步成为我县县域经济的支柱产业，也是我县财政收入的主要来源之一，对推进我县城市化建设、提高居住水平、改善人居环境、拉动县域经济增长作出了积极贡献。但是，由于一些房地产企业盲目发展、畸形发展，导致出现了一批无法竣工、不能如期交房的"烂尾楼"，业主反响强烈，且与开发商的矛盾突出，严重影响了全县社会稳定和经济发展。为此，县人大城环委先后深入房地产企业就"烂尾楼"有关情况进行了调研，并广泛听取了相关职能部门、物业、业主的意见和建议，特撰写如下调研报告，仅供参考。

一、全县"烂尾楼"的现状

所谓"烂尾楼"，是指各种已开工兴建，但因资金、技术、债权债务等原因停建，无法履行购房合同按期交房的房地产开发项目。"烂尾楼"是房地产业的独有名词，随着房地产业的不断发展，"烂尾楼"几乎成为了全国所有城市的通病，XX县也不例外。

（一）"烂尾楼"的主要特点

自20XX年以来，我县共开发房地产项目87个，截至目前无法竣工或不能履约如期交房的"烂尾楼"有7个（锦江名园、东华商业广场、湘上院、中江书香苑、湘东中央商城、同乐湖国际、大禹文化商业街）。主要呈现如下特点：一是涉及的企业多，全县共有房地产开发企业38家（县内35家，县外3家），而存在"烂尾楼"的房地产开发企业有7个。二是涉案的金额大，湘上院主体扫尾、设备安装和配套设施共计需要资金约6700万元；湘东中央商城仅欠缴土地出让金就达4100万元。三是停工的时间长，所有"烂尾楼"停建时间都超过了两年，时间长的将近8年还未交房，比如东华商业广场76户精装房。

（二）"烂尾楼"的主要危害

1.破坏市容市貌。房地产项目开发一般都在交通便利、商业发达或者人口聚集的好地段，一旦成为"烂尾楼"，无疑会给城市形象带来很大影响。比如湘上院，位于XX县县城主干道XX州大道与滨江大道交汇处，正处于XX县二桥桥头，从南向北进入县城时，第一进入视野的就是没有完工的湘上院项目，大煞风景。

2.损害政府形象。虽然"烂尾楼"形成的原因是多方面的，主要责任在于开发商自身，但是，如果"烂尾楼"问题没有及时得到处理，老百姓就会把矛盾指向政府，把责任推向政府，就会认为政府不作为，就会到政府找说法，对诚信政府造成严重的负面影响，不同程度上损害了政府形象。

3.危害社会稳定。由于房地产是资金密集型行业，占用了大量的资金，一旦成为"烂尾楼"，银行和业主就是最大的直接受损者受害者，由此引发了诸多矛盾纠纷和信访事件。自20XX年下半年至今年7月，来自房地产行业的信访共计100多批次2000多人次，其中超过80%是涉及"烂尾楼"的信访事件，有的还越级上访，严重危害了社会稳定。

二、产生"烂尾楼"的主要问题及原因

从调查的情况来看，"烂尾楼"形成的原因是多方面的，存在的问题也比较多。综合分析，主要有如下几种情况：

1.股权争议激化内部矛盾。房地产建设项目业主（股东）内部混乱、产生矛盾或管理层涉嫌违法犯罪，导致工程停建。比如湘上院，因股东之间股权与债权不清晰，部分股东实际上是债权人，在公司里只愿享受股东权益，但是不尽股东义务，需要股东出资时变成了债权人，在享受股东利益时马上又声明自己是股东，造成公司内部矛盾不断升级，企业根本没有时间和精力经营项目。目前，虽然县政府成立了湘上院突出信访问题处置工作小组，但其他股东配合不积极，该项目的遗留问题目前仍然没有得到有效解决。

2.资金断链造成债务缠身。房地产建设项目业主资金链断裂，陷入债务困境缺乏后续建设资金，引发诉讼后公司或项目的资金资产被法院查封，无法融资，进而形成"烂尾楼"。据统计，我县"烂尾楼"均出现了资金断链。比如中江书香苑，20XX年中秋节停工时，部分主体楼都还未封顶，整个项目内外装修和工程扫尾缺口资金1100多万元。后经房产局多方努力，通过向业主出售架空层车库已筹措现金近100万元，收回公司股东（或股东关系人）名下套房6套、门面3空，项目于今年4月9日复工，目前工程建设进展比较顺利。

3.拖欠税费致使无法办证。依法纳税是每个公民以及相关组织、企业应尽的义务。房地产企业主要缴纳的税种有：增值税、城建税、城镇土地使用税、房地产税、印花税、教育费附加税、企业所得税等税种；应交纳的费包括土地出让金、项目报建费、办证等费用。调查中发现，我县房地产企业欠缴税款和欠交土地出让价款的现象比较严重。根据县地税局提供的情况，全县共有28家房地产开发企业、38个房地产开发项目欠税13033.53万元，其中"烂尾楼"东兴商业广场项目欠税近3000万元。根据县国土局提供的情况，从20XX年到20XX年，全县房地产开发企业有3家共欠交土地出让价款30089万元，其中"烂尾楼"湘东中央商城欠土地出让价款4100万元。正是因为拖欠了大额的税款或土地出让金，导致房地产开发项目无法办理不动产权证，严重损害了购房业主的切身利益。

三、建议和对策

通过对"烂尾楼"的调查，发现我县房地产行业暴露的问题多、影响大、解决难，着力解决"烂尾楼"项目并及时整顿和规范我县房地产行业很有必要，迫在眉捷。

（一）市场化的治理模式

房地产市场是新型的产业发展趋势，也是市场经济发展的必然产物，同样要遵循市场经济的客观规律。因各方面的原因出现"烂尾楼"后，也要采取市场的运行模式，有效解决现实问题。主要有如下几个途径：

1.转让收购。对于股东权利没有大的争议的"烂尾楼"，且原公司股东没有能力也没有信心继续完成项目建设的，可以通过将该项目公司的股权和资产打包转让给第三方，实现"烂尾楼"整体收购转手。

2.托管续建。对于股东权利有争议且不愿放弃项目建设的，由全体项目债权人可以项目资产托管或项目公司股权托管的方式委托管理公司（托管人），代表债权人履行项目后期投资建设义务，托管人收取服务费用或佣金。

3.融资盘活。对于仅仅是因为资金断链导致工程项目停工的，"烂尾楼"业主可以通过关系协调、利润提比、政府支持等形式，争取银行或合法民间融资，努力实现盘活"烂尾楼"项目建设。这是一种较理想的治理"烂尾楼"的方式。

4.破产拍卖。对于资不抵债且无法融资盘活的"烂尾楼"，要及时依法启动法律程序，该重组的重组，该破产的要破产，通过拍卖筹集资金，早日交付已交购房款业主的商品房。

（二）监管式的治理模式

从政府管理者层面来讲，一个地方出现一例或数例"烂尾楼"时，应当引起重视，并采取积极有效的措施进行化解。针对我县出现的"烂尾楼"，笔者认为，可以采取以下措施：

1.成立机构，定期研究调度。建议县政府成立房地产开发项目涉访问题协调工作领导小组，由常务副县长任组长，分管城建、公安的副县长和法院院长任副组长，从政府办、法院、公安、国土、住建、房产、人社、信访、税务、政务中心等部门明确专人，组成工作机构，明确工作进度表，并定期召开联席会议集中研究调度，全力推动问题解决到位。

2.因企施策，加快问题调处。例如，东华商业广场项目，建议：一是设法筹集资金，沃尔玛商场租金预计为300万元/年，但因东兴公司帐户被冻结，公司无法提供支付帐户，导致沃尔玛无法支付租金，建议通过专门协调，另外设立一个由政府监管的专用帐户，待沃尔玛租金支付到账，优先解决支付工程扫尾资金。二是加快房屋验收，由政府办牵头，组织县国土、住建规划、房产等职能部门对房屋组织验收，对涉及验收环节应处理的违规建设问题，先下达处理决定并进行备案，经领导小组集体决策通过后先完成验收，后续再依法追缴相关处罚资金。三是办理预告登记，分批次协调解决已办理在建工程抵押的待解除抵押手续，进行预告登记；对实际为民间借贷抵债行为而销售的，建议公安部门介入，协调债权人申请取消预告登记，再对实际购房业主进行预告登记。四是协助组织招商，组织召开业主大会，商铺及门面实行对外招租，解决返租金问题；引导业主买车库车位筹集资金进行自救，完善小区内基础配套设施。

3.协调联动，形成工作合力。建议县委、县政府统一调度，出台全县涉访房地产开发企业历史遗留问题工作方案，发挥专项协调办的作用，相关部门落实责任，紧密配合，协同开展工作。比如，项目涉及民间借贷、非法集资的问题由公安部门具体负责；诉讼、账户冻结和解冻等问题由县法院负责；民工工资的问题由县人社部门负责；税收结算和相关手续办理由税务部门负责。

（三）预防型的治理模式

乱世用重典，目的在于防患于未然。针对我县房地产行业暴露出来的问题较多，特别是今年来开发商与业主的矛盾越来越突出，房地产行业矛盾呈上升趋势，笔者建议，应从行业入手，从源头把关、从长远着眼，建立健全预防机制，坚决杜绝新的"烂尾楼"发生。

1.把控源头，科学制定出让条件。合理制定土地出让底价和条件，科学适时有序供地，引导企业理性竞价，防止土地价格畸高，超越企业实际承受能力，有些项目还未开发建设就已出现"烂尾"的前兆。对于土地出让合同中已明确由县政府承担的配套项目，要及时落实责任单位，明确完工日期，实现优质优供。建议合理规划商业面积的比例，实现少供地、供好地、集中连片供地，用3-5年的时间打造大型、高档的住宅小区。

2.依法依规，加强行业监管力度。进一步加强对房地产开发项目资本金、商品房预售资金和农民工工资保证金的管理模式，严格执行《XX县商品房预售资金监管暂行办法》和《XX县房地产开发项目资本金管理办法》，防止开发企业抽逃或挪用预售款，防止工程"烂尾"。要建立定期联合检查制度，县国土、住建、房产等部门要全面加强房地产开发建设全过程监管，加大对房地产开发企业资金情况和在售项目的排查力度，对存在资金链断裂风险的，在做好监控的同时，及时加大处置力度，严厉打击企业的违法违规行为。同时，加强对房地产企业资质的管理力度，进一步提升企业信用度在企业经营行为中的比重。

3.落实责任，优化企业发展环境。加大企业帮扶力度，完善企业后续跟踪服务，避免收税收费各部门一拥而上，后续服务选择性的失聪失明。按照谁主管、谁审批、谁负责的原则，各责任单位要依法追缴企业拖欠的税费，依法监管开发企业的行为；对不认真履职，不作为或乱作为，人为导致房地产开发项目不动产登记发证难、出现房屋质量问题的责任单位和责任人要进行问责。防止出现各部门只收费无跟踪服务，后续工作无人跟进。

4.综合施策，促进房地产市场稳增长。要加大对县内教育、医疗等民生事业的建设，保障进城购房业主共享县城教育医疗资源；出台全县楼市优惠政策、惠民内容，举办房交会，参照其它城市对农民、大学生购房进行购房补贴，拉动商品房销售；城管执法队伍进小区，加大对乱停乱放车辆的执法处理，逐步取消城区主要道路免费停车位，通过政府回购或社会租赁等方式，消化房地产开发项目的停车位作为公共停车位，对房地产开发项目地下车位发放产权证，促进地下车位的去库存；加快产业发展，严厉打击非法开发行为，加大加强征收、棚改项目货币化安置比例，通过科学谋划以及出台相关政策，进一步推动房地产市场的供需平衡，促进全县房地产市场稳增长。