资产评估报告(第2/2页)

（三）权属依据

（1）《资产评估有关事项说明》；

（2）建筑材料采购、工程施工合同及票据。

（四）取价依据

（1）评估人员市场调查收集及查询网络的相关资料。

七、评估方法

资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称；收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称；成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

评估方法的选用是根据委估资产的综合情况判断，此次评估的价格标准为市场价值标准，依据评估目的和资产现状，本次评估的资产在市场法中没有比较活跃的交易市场，缺乏可供比较的交易案例；收益法中委托资产无法获取未来几年的盈利预测数据以及折现率等相关资料，故本次评估不适合使用市场法和收益法。本次评估的资产可以确定重置成本及各种贬损因素，故本次评估资产采用成本法进行评估，我们认为此评估方法的选用是恰当的。

八、评估程序实施过程和情况

我所于2020年12月11日接受XX县农业产业化和园艺特产服务中心的委托，对其委托评估的资产于2020年12月11日正式开始评估工作，2021年1月18日出具资产评估报告(第2/2页)。

从评估业务基本事项起到工作底稿归档工作过程中,分八个过程进行资产评估,这八个过程依次为：

（一）明确评估业务基本事项

资产评估机构和人员在接受资产评估委托业务委托前,采取与委托人讨论、阅读基础资料、进行必要初步调查等方式,共同明确资产评估目的、评估对象和范围、价值类型、资产评估基准日、评估报告使用限制、评估报告的提交方式及时间、评估费用等基本事项。

（二）签定资产评估委托合同

在明确上述基本事项后,经资产评估师根据评估业务具体情况,对专业胜任能力、独立性业务风险进行综合分析和评价,决定承接该业务。由评估机构执行合伙人或授权人与委托人签定资产评估委托合同。

（三）编制资产评估计划

资产评估机构和人员根据所承受的具体资产评估项目情况,编制合理的资产评估计划,并根据执行资产评估业务中具体情况,及时修改、补充资产评估计划。

（四）现场调查

在接受委托确定估价对象后,评估工作小组于2020年12月12日进入现场进行勘察,会同委托人人员对评估对象进行核实,确定资产的存在性、完整性。并与相关人员进行交谈，了解资产的使用、保存状况，根据勘察情况填写现场勘查记录表。

（五）收集资产评估资料

资产评估机构和人员根据资产评估项目及情况收集资产评估相关资料。资产评估机构和资产评估师进行市场调查,收集与资产评估业务相关的资料。

（六）评定估算

资产评估机构人员对收集的资产评估资料进行充分分析,确定其可靠性、相关性、可比性,摒弃不可靠、不相关的信息。对不可比信息进行必要分析调整。在此基础上恰当选择适当的评估方法形成初步评估结论.在形成初步资产评估结论的基础上,对信息资料、参数的数量、质量和选取的合理性等进行综合分析,以形成资产评估结论。

具体测算方法如下:

1.本次评估日光温室采用成本法，即：

评估值=土地流转费+棚室建设费+基础及配套设施费+种植运营费

（七）编制和提交资产评估报告(第2/2页)

资产评估机构和资产评估师在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后,按有关资产评估报告(第2/2页)的规范,编制资产评估报告(第2/2页)书。向委托人提交评估报告征求意见稿,在委托人"无异议"反馈后或在答疑后,出具评估报告正式稿。

（八）资产评估工作档案归档

资产评估机构和资产评估师在向委托人提交资产评估报告(第2/2页)书后,将资产评估工作档案(底稿)归档。

九、评估假设

（一）基本假设

（1）公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者或卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地们是平等的，彼此都有获限足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。

（2）资产持续使用假设：资产持续使用假设是指评估时，被评估单位的资产按照评估基准日下在使用的用途、使用方式、使用频度、使用环境、资产规模等情况继续使用。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。

（3）交易假设：交易假设是假定所有待估资产已经处在交易的过程中，根据待估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是估值得以进行的一个最基本的前提假设。

（二）一般假设

（1）国家对被评估单位所处行业的有关法律法规和政策在预期无重大变化；

（2）社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其他重大变化；

（3）国家现行银行信贷利率、外汇汇率的变动能保持在合理范围内；

（4）国家目前的税收制度除社会公众已知变化外，无其他重大变化；

（5）无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响；

（6）被评估单位公司会计政策与核算方法基准日后无重大变化；

（7）本次评估测算各项参数取值均未考虑通货膨胀因素，价格均为评估基准日价值。

（三）特殊假设

（1）对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担性限制），本机构按准则要求进行了调查。除在工作报告中已有提示以外，假定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任何留置权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制的。

（2）对于本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据而由委托人及其他各方提供的信息资料，本机构只是按照评估程序进行了独立审查。但这些信息资料的真实性、完整性、合法性不做任何保证。

（3）对于本评估报告中价值估算所依据的资产使用方所需由有关地方、国家政府机构、私人组织或团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律或行政性授权文件假定已经或可以随时获得或更新。

（4）我们对价值的估算是根据评估基准日本地货币购买力作出的。

（5）本评估报告估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析因素都已在我们与被评估单位之间充分提示的前提下做出的。

本次评估结果是在满足上述评估假设条件的情况下成立，若本次评估中遵循的评估假设条件发生变化时，评估结果一般会失效。

十、评估结论

我们在委托人配合下，对评估对象进行了必要的产权查验和实地勘察，对委托评估的资产所涉及的各项数据实施市场调查和询证，并完成了准则要求的评估程序，在此基础上，我们对XX县农业产业化和园艺特产服务中心委托评估的资产在评估基准日2020年12月11日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。评估值人民币大写：贰仟玖佰肆拾壹万肆仟零捌元壹角。

单位：人民币元

序号

项目名称

数量

评估单价（元/㎡）

评估结果（元）

1

日光温室大棚

共84栋，总建筑面积68404.67㎡

430.00

29,414,008.10

合计

29,414,008.10

十一、特别事项说明

以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于)：

1.本评估报告只能用于载明的评估目的，不可挪作他用。因使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在的评估机构无关。

2.本次评估已进行现场勘查，现场勘查过程中委托人及产权持有人共同对估价对象进行的指认，并在现场勘查记录上签字确认。

3.本报告与《XX县六禾农业有限公司现代农业示范园区2020年新建日光温室项目验收报告》（辽XX验报字[2020]第141-06号）配合使用，棚室面积等数据已验收报告为准，并经委托人与产权持有人确认。合同发票等附件与验收报告中附件一致，故本报告中不再重复装订，如有需要可在验收报告中查阅。如有异议，请重新委托评估。

4.本报告评估结果内涵是以园区内温室大棚的建筑面积为基准，测算的评估基准日时客观市场条件下，同等或类似规模及建设标准下新建温室园区的价值，包括园区土地流转费、棚室建设费、基础及配套设施费、种植运营费。

5.本评估结果是对二〇二〇年十二月十一日这一评估基准日所评估资产价值的客观公允反映，我评估所对这一基准日后该资产价值发生重大变化不负责任。

评估报告使用者充分注意以上事项及瑕疵对评估报告结果产生的影响！

十二、评估报告使用限制说明

1、评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允价值，没有考虑将来可能承担抵押、担保事宜以及特殊交易方式可能追加付出对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格影响，当前述评估目的等条件发生变化时，评估结果一般会失效。

2、在评估有效期以内，若资产价格标准及数量发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托人应及时聘请评估机构重新确定评估值。

3、除非事先已有明确的书面约定，我们仅为委托人就本报告所载范围内的资产做价值评估，我们的责任和义务也仅限于价值评估，对本次评估所对应的经济行为的相关问题。

4、对委估资产的现场勘察仅限于资产的外观和使用状况，除非另有协议外，注册资产评估师及相关评估人员不担负对委估资产质量进行调查的责任，也不担负其被遮盖、未暴露或难于接触到部分进行检测的责任。

5、委托评估的资产可能存在影响本次资产评估价值的瑕疵事项，若委托人委托时未作特殊说明，而评估人员根据专业经验一般又不能获悉的情况下，本评估机构和评估人员不承担相关责任。

6、本次评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的执业水平和能力的影响。

7、本评估结论根据上述原则、依据、方法、前提得出的，因此只有在上述原则、依据、方法、前提存在的条件下成立。本报告仅为本次评估的特定目的使用，不作其他目的使用，用于其他目的无效。法律、法规另有规定的除外。

8、本评估结论仅供委托人、产权持有人及法律法规规定的其他评估报告使用人作为本次评估目的使用和送交资产评估行业协会质量检查使用，评估报告书的使用权归委托人所有，未经委托人许可，评估机构不得随意向他人提供或公开，不得见诸于公开媒体。由于委托人、产权持有人及法律法规规定的其他评估报告使用人不当使用评估报告所造成的后果，本评估机构不承担任何责任。

9、资产评估报告(第2/2页)使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

10、本报告书评估结论有效期限为一年，即自评估基准日2020年12月11日起至2021年12月10日止。

十三、评估报告日

评估报告载明的评估报告日为资产评估师形成最终专业意见的日期，本次评估报告的出具日期为二〇二一年一月十八日。

（此页无正文）

十四、签字盖章

执行合伙人：

　评估机构：辽源XX资产评估事务所资产评估师：

　（普通合伙）

资产评估师：

目录

1、资产评估明细表；

2、资产评估有关事项的说明；

3、产权持有人营业执照复印件；

4、建筑材料采购、工程施工合同复印件（见验收报告附件）：

5、发票及票据复印件（见验收报告附件）；

6、现场勘察照片；

7、《资产评估委托人承诺函》；

8、《资产评估委托合同》；

9、《资产评估师承诺函》；

10、评估机构营业执照复印件；

11、资产评估机构备案公告复印件；

　10、资产评估师资格证书复印件。