2023中国经济年度演讲：2023中国经济十大预测(第9/11页)

3）高龄化、空巢化问题日益突出

2020年中国80岁及以上人口3660万，预计2050年将增至1.59亿，高龄老人可能面临更为严峻的健康问题，空巢老人和独居老人的增长将弱化家庭养老的功能。

4）老年抚养比大幅上升，养老负担加重

2020年老年抚养比19.7%，预计2050年突破50%，意味着每两个年轻人需要抚养一位老人。抚养老人和养育小孩成本高昂，年轻人两头承压。

5）未富先老

中国老龄化程度已经超过中高收入经济体平均水平。

老龄化带来了很多挑战，比如抚养负担上升、经济增速下降等等，但是也带来新的机会，比如，未来医药、医疗、养老、人工智能等需求上升，家庭机器人将是大赛道，情感护理需求大幅增加，银发经济将迎来快速增长。

我们再来看看少子化。2020年我提出过一个观点"是该放开三胎了"，引发全社会讨论，全网5.6亿阅读，推动了社会共识的形成。作为一名学者，我们本着科学家的精神，建设性的态度，做有温度、有情怀、有责任的研究。

2016年放开二胎前，当时国内人口学界有一个很大的争议，有的建议放开，有的建议不能放开，保守派认为一旦放开，中国新生人口将出现大爆炸。

事实上，放开二胎后的生育峰值只有1782万人，随后一路下滑到2021年的1042万新生儿，综合生育率只有1.15，不仅低于欧美，还低于日本，2022年预计将跌破1000万，中国生育率可能降到1以下，意味着如果不作出改变，未来一代人将少一半。那么，为什么年轻人都不愿意生了？

我们预测，中国人口2022年开始负增长，也就是14亿人将是中国人口的峰值。中国传统文化是多子多福，为什么成为全球生育率倒数的国家？

除了生育观念的转变，可能很大程度上跟教育医疗住房等直接成本、养老负担、机会成本高抑制生育行为等有关。

鼓励生育哪招最管用？OECD国家鼓励生育政策体系主要涵盖保障休假、经济补贴、托幼服务、女性就业支持等4个方面。

我们再来看看不婚化，我国结婚率从2013年的9.9‰逐年下降，2021年结婚率下降到5.4‰；离婚率从2000年的0.96‰上升到2020年的3.1‰。

2013年，我国结婚登记对数为1346.9万对，2021年结婚登记对数下降到763.6万对，连续8年下降。

结婚人数下降的原因：

一是年轻人数量下降；

二是适婚人口男多女少；

三是初婚年龄推迟；

四是结婚成本高；

五是社会竞争激烈、就业压力大；

六是年轻一代的婚姻观念已经发生改变。

未来社会各方需要引导年轻人树立积极的婚恋观，共同关心适婚人群的婚姻问题，积极创造有利条件，帮助更多的单身青年走进婚姻、建立家庭。

10.第十大预测：房地产步入存量分化时代，区域分化、房企分化、地段分化等将日益明显，都市圈城市群时代来临，房地产税替代土地财政是大势所趋，软着陆还是硬着陆？2023年见分晓。

2022年中国经济令人瞩目的大事件，是房地产大开发时代的落幕，1-10月商品房销售面积同比-22.3%，大幅负增长，创历史新低。

我研究了下2022年的胡润富豪榜，发现地产领域从原来的占半壁江山到现在只有10%，而且财富大幅缩水。为什么房地产出现了这么大的转折？

我曾经提出过"房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融"的分析框架。客观讲，当前房地产市场的形势，是长短期、国内外多重因素叠加的结果。

我们判断，当前房地产周期出现了长期大拐点，五大原因：

第一大原因，中国房地产市场从增量时代步入存量时代，供求已基本平衡，大部分中西部和东北地区已经出现过剩。根据我们的《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。经过20多年的高速增长，房子建得差不多了。

未来主要需求来自城市更新、人口流入的城市圈都市群、保障房租赁房等，未来70%的城市房子将出现不同程度过剩。除了人口流入的20%的都市圈城市群面临一定住房短缺，大部分东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，已经出现供给过剩。

行业进入存量时代，意味着进入洗牌阶段，未来90%的房企将消失，房地产产业链上的建材、家具、家电等也将大洗牌。

由于房地产大开发时代落幕，土地财政难以为继，因此房地产税替代土地财政是大势所趋。

第二大原因，中国正在迎来房地产置业人群需求的长周期峰值，这是跟过去20年的最大不同，也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。2013年以前中国20-50岁置业人群的不断增加带来源源不断的购房需求，自2014年以来，置业人群见顶后开始回落，购房需求迎来峰值。

第三大原因，人口老龄化少子化加速到来，导致未来购房需求大幅萎缩。中国人口老龄化速度和规模前所未有，少子化加速到来，中国出生率持续下降，这导致购房需求持续减少。

第四大原因，中国房价收入比和一二线城市房价在国际上偏高，挤压了居民消费和实体经济投资。根据我们的《全球一线城市房价比较报告》国内地一线城市绝对房价、相对房价位居全球前列。从房价收入比看，以使用面积算，北上广深市中心房价收入比高于纽约、伦敦和东京。从绝对房价看，全球前十大高房价城市，中国已占一半。

第五大原因，城镇化步入尾声，人均住房面积已接近发达国家水平。从城镇化进程看，2015-2021年，中国城镇化率由56.1%增至64.72%。国际经验表明，城市化发展大致分为3个阶段：缓慢发展期（30%以前）、快速发展期（30%-70%）、稳定发展期（70%之后）。中国城市化已接近稳定发展阶段。

根据我们测算，1978-2020年城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，接近发达国家的水平。

十次危机九次地产，全球历次大的金融危机大部分都是由于房地产泡沫崩盘所致。