2023中国经济年度演讲：2023中国经济十大预测(第10/11页)

房地产作为国民经济第一大支柱行业、地方财政最大收入来源、居民最重要财富、银行最大风险敞口，关系国计民生，如何处置非常考验智慧，根据国际经验，实施以"城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举"为主的长效机制，有望实现中国房地产市场软着陆，避免硬着陆，2023年见分晓。

未来中国房地产向何处去？哪里的房价涨，哪些跌？这对我们每个人都很重要。回答这个问题还是要回到基本分析框架："房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融"，长期来说，人口往哪里流动，哪里才有需求，所以"跟着人口流动去买房"。

那么，未来中国人口往哪里流动呢？这个事争议很大，有的同学认为应该去大城市，机会多，更精彩。但是呢也有同学认为大城市竞争压力大，交通拥堵，空气差，存在"大城市病"，还是回中小城市比较好，但是呢好山好水好寂寞，机会太少。

其实，这个问题在过去几十年的空间规划和国土规划也这一很大，分为两派，"小城镇派"和"城市群派"。过去几十年中国城市化模式长期存在争论：小城镇模式还是都市圈城市群模式？"小城镇派"认为，"控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展"，初衷是为了避免其他国家走过的城市化弯路，比如欧美的大城市病、拉美的贫民窟。那么，世界各国人口流动的基本趋势是什么？

我们采用近百年的跨国数据，涵盖美国、英国、法国、德国、意大利、日本、韩国、印度、巴西、中国等不同类型国家。

研究发现，除了德国等少数国家，绝大多数国家的人口都在持续向城市群、都市圈集聚。发达国家城市化一般经历两个阶段：从城镇化到都市圈城市群化。

我们再来看中国，从城市群看，中国人口持续向珠三角、长三角城市群集聚。近10年珠三角、长三角城市群年均常住人口增量超180万人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65万人，但东北、西部等区域近年呈现人口流出趋势。

从省份看，2010-2020年年均常住人口增量前五的省是广东、浙江、江苏、山东、河南，此时期甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江等6省人口萎缩。

从城市看，人口持续向少数核心城市集聚。近10年深圳、成都、广州年均常住人口增量超55万，郑州、西安、杭州、重庆、长沙年均常住人口增量超30万。这些城市均为所在都市圈的核心城市。

无论是国际经验，还是国内经验，我们发现，由于规模效应、学习效应等，大多数产业具有集聚效应，人随产业走，人口自然向城市群都市圈集聚。大城市为那些有才华的年轻人，提供了实现梦想的机会。

但是长期以来，在"控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展"的小城镇派思路指导下，人口向大都市圈集聚，但土地供给向三四线城市倾斜，人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、供求错配，这是一线二线高房价、三四线高库存的根源。

因此，未来应尽快确立中国城市群都市圈的城市化模式，实现人地挂钩。

从买房的角度，跟着人口流动去买房，未来70%的城市面临人口流出和房子过剩，只有20%左右的都市圈城市群人口流入。所以，分化是未来房地产市场的最大特征。未来我们将会首次见证房地产的"分化式复苏"。

女士们，先生们！今天我和大家一起展望了2023年中国经济形势。

做了20年的研究，我越来越感到经济形势不简单是一个个冷冰冰的枯燥数据，宏观经济也不简单是微观的抽象集合，它们的背后是一个个有温度的家庭，一个个活生生的人，是我们每个人的身影。

经济数据如果好一些，刚毕业的大学生就可能追逐自己的梦想，建筑工人就能给家乡的老人孩子邮寄生活费，大厂的码农就能继续编出创新的代码，小酒馆的老板就能喜迎八方来客。

宏观上是数据，微观上是多少家庭的悲欢离合，宏观上是数据，微观上是无数人的汗水、泪水、奋斗、失败、梦想、希望和光！

这一串串数据的背后，是我们每个人的生活和命运。我深信这些经济数据是有温度的，有情感的。

我希望今天的演讲，对于你看懂时代的趋势、把握未来的机遇有帮助。让我们最后来总结一下2023中国经济的十大预测：

第一大预测：世界终将属于理性乐观主义者，"最后活下来的不是最强大的，也不是最聪明的，而是最快适应环境的"，时代变了，我们唯一所需要做的就是改变自己，顺势而为，适者生存。

第二大预测：我们正处于百年全球经济社会大周期的新旧交替，社会思潮、全球化、国际秩序、经济运行机制、发展观念等都将面临重大调整转型，这是一个大周期、大转型、大动荡、大博弈、大有可为的大时代，我们可能正站在新周期的起点上，全球经济社会的低谷往往酝酿科技创新、商业模式、经济制度和产业浪潮的新一轮革命，这是失望的冬天，也是希望的春天。

第三大预测：全球正迎来高成本的大通胀时代，能源、粮食、劳动力、资金、贸易、引进技术等的成本都在上升，世界经济从过去几十年的"高增长、低通胀、大缓和"黄金时代进入"低增长、高通胀、大动荡"黑铁时代，也可称为"后全球化时代"，这既带来重大挑战，也带来重大机遇。

第四大预测：2023年面临美元周期、世界经济衰退、成本推动型通胀、新旧增长动力转换等形势，在新发展理念指引下，中国式现代化起航，未来中国经济七大关键词是：公平、安全、实体经济、自主创新、生态环境、高质量发展、顺势而为。

第五大预测：2023年中国将推出一揽子扩大内需的经济复苏计划，全力拼经济，把发展放在首要任务，新基建、绿色经济、城市群建设、乡村振兴、大国重器、高端制造等将成为发力点，既体现新发展理念，也带来新发展机遇。

第六大预测：新基建挑大梁，新一代信息技术、元宇宙、人工智能、数据中心、特高压、智能交通等大规模超前建设，打造中国经济新技术、新产业、新引擎。